Best of Bachelor Theses 2026
Raphael Defuns untersucht Einflussfaktoren auf die Entspannung des Stadtzürcher Wohnungsmarktes
Die HWZ präsentiert jährlich eine Auswahl der besten Abschlussarbeiten in Form eines «Best of Bachelor Theses» Booklet. Im Bachelor Betriebsökonomie – Passerelle an der HWZ untersuchte Raphael Defuns, ob und unter welchen Bedingungen mehr Wohnungsbau in der Agglomeration den Stadtzürcher Wohnungsmarkt entlasten kann. Worauf er besonders stolz ist und welche Einflussfaktoren er aufdecken konnte, erzählt er im Interview.
Forschung · November 6, 2026
Über Raphaels Abschlussarbeit
Thema: Die Rolle der Agglomeration bei der Entspannung des Stadtzürcher Wohnungsmarktes
Betreuungsperson: Markus Streckeisen
Note: Die Arbeit, die untersucht, ob und unter welchen Bedingungen mehr Wohnungsbau in der Agglomeration den Stadtzürcher Wohnungsmarkt entlasten kann, erhielt die Note 5.9.
Lieber Raphael, herzliche Gratulation zur «Best of Bachelor Theses» Würdigung! Um was geht es in deiner Abschlussarbeit zum Thema Stadtzürcher Wohnungsmarkt?
Vielen Dank, das freut mich sehr. In der Stadt Zürich sind freie Wohnungen seit Jahren knapp, und Investoren erleben das Bauen dort oft als schwierig. In den umliegenden Gemeinden sind die Rahmenbedingungen häufig einfacher. Ich habe deshalb untersucht, ob und unter welchen Bedingungen mehr Wohnungsbau in der Agglomeration den Stadtzürcher Wohnungsmarkt entlasten kann.
Das Ergebnis fällt nüchtern aus: im untersuchten Zeitraum lässt sich kein messbarer Entlastungseffekt für die Stadt nachweisen. Die Agglomeration verhindert vor allem, dass sich die Lage in der ganzen Region noch stärker verschärft.
Auf welchen Teil deiner Thesis bist du besonders stolz und warum?
Besonders stolz bin ich darauf, dass beide Seiten des Marktes greifbare Antworten geliefert haben.
Auf der Nachfrageseite konnte ich die Ausweichbereitschaft messbar machen. Wer einen Umzug in die Agglomeration nicht grundsätzlich ausschliesst, erwägt ihn meist erst ab einer Mietersparnis von mehr als 20 % und bei höchstens 45 Minuten Arbeitsweg. Vor allem der Arbeitsweg erweist sich dabei als deutliche Hürde.
Auf der Angebotsseite hat mich überrascht, dass Investoren bereits auf die Erwartung neuer Regeln reagieren. Ein Teil der befragten Investoren hat Investitionen in die Agglomeration verlagert oder Sanierungen vorgezogen, bevor über die neuen Regeln überhaupt abgestimmt war.
Was hat dich dazu inspiriert, dieses Thema zu wählen?
Die Immobilienbranche interessiert mich schon länger, und die Wohnungsknappheit ist in meinem Umfeld wie in den Medien ein Dauerthema. Meine ersten Themenideen waren bereits gut erforscht, deshalb suchte ich zusammen mit meinem Betreuer nach einer offenen Fragestellung. So entstand die Idee, die anstehenden kantonalen Abstimmungen mit der Rolle der Agglomeration zu verbinden. Dass ich nicht aus der Branche komme, hat mich zusätzlich gereizt, weil ich so in ein neues Feld eintauchen konnte.
Welche Einflussfaktoren auf die Entspannung des Stadtzürcher Wohnungsmarktes konntest du mit deiner Arbeit nachweisen?
Im statistischen Sinn beweist meine Arbeit keine Ursachen, sie zeigt aber klare Muster. Auf der Angebotsseite zählt für Investoren weniger, wie streng die Vorschriften sind, als wie verlässlich die Verfahren ablaufen. Vier von fünf befragten Investoren schätzen die Planungssicherheit in der Agglomeration höher ein als in der Stadt. Als Grund nennen sie vor allem den direkteren Zugang zur Verwaltung und einen verbindlicheren politischen Willen.
Auf der Nachfrageseite bremst der Mietvorteil langjähriger Mietverhältnisse, der bei einem Umzug wegfällt. Zudem schliessen rund 38 % der befragten Personen aus der Stadt einen Umzug in die Agglomeration kategorisch aus. Eine zentrale Voraussetzung für eine spürbare Entlastung wäre, dass in der Agglomeration dauerhaft mehr gebaut wird, als die Nachfrage wächst. Das ist derzeit in keiner der 15 untersuchten Gemeinden der Fall.
Was waren die grössten Herausforderungen bei der Entwicklung von Handlungsempfehlungen für Kanton, Stadt, Gemeinden und Investoren?
Die Akteure haben unterschiedliche Interessen und beurteilen die Lage teils gegensätzlich. Ein Investor nannte die Agglomeration den einzigen Ausweg, ein anderer erwartet dort dieselben Engpässe, und die befragte Fachperson der Stadt Zürich erwartet gar keine Entlastung. Ich wollte deshalb keine Seite bevorzugen und nur empfehlen, was sich aus meinen Ergebnissen ableiten lässt. Da keine übergeordnete Instanz die Bautätigkeit in der Agglomeration gemeindeübergreifend verbindlich steuern kann, habe ich jede Empfehlung dem Akteur zugeordnet, der sie umsetzen oder zumindest anstossen kann.
Welche Methodik hast du in deiner Bachelorarbeit verwendet, um auf deine Forschungsergebnisse zu kommen?
Ich habe einen Mixed-Methods-Ansatz gewählt, also qualitative und quantitative Methoden kombiniert. Zuerst habe ich Daten des Kantons Zürich zu Bautätigkeit und Leerwohnungsquote der Jahre 2020 bis 2025 ausgewertet und die 15 bevölkerungsreichsten Agglomerationsgemeinden in einer Matrix eingeordnet.
Danach habe ich elf Interviews mit Investoren, Entwicklern, Gemeindevertretungen sowie einer Fachperson der Stadt Zürich geführt und mit der qualitativen Inhaltsanalyse ausgewertet. Schliesslich habe ich in einer Online-Umfrage 200 Personen aus der Region befragt, davon 139 mit Wohnsitz in der Stadt Zürich.
Die Arbeit von Raphael nimmt ein hochaktuelles Thema ganzheitlich und sehr gut recherchiert auf. Mit einem erfrischend klaren Blick von aussen – Raphael ist kein Immobilienfachmann – und einem hohen Grad an Eigenleistung entstand eine sehr gut verständliche Arbeit, die einen relevanten Fokus auf aktuelle Problemstellungen und Herausforderungen in Zürich und Agglomeration zur Wohnungsthematik bietet.
Raphael, weisst du noch, weshalb du dich damals für den Bachelor Betriebsökonomie – Passerelle an der HWZ entschieden hast?
Ich war schon länger in derselben Branche und Funktion tätig und wollte bewusst aus meiner Komfortzone heraus. Mir ging es darum, Neues zu lernen und Menschen aus ganz anderen Branchen kennenzulernen, ohne meine Stelle aufzugeben. Genau das ermöglicht die HWZ mit ihrem berufsbegleitenden Modell, bei dem sich Inhalte aus dem Unterricht oft schon kurz darauf im Job anwenden lassen.
Wovon hast du während des Studiums am meisten profitiert? Standest du zu Beginn des Studiums an einem anderen Punkt wie jetzt nach deinem Abschluss?
Am meisten profitiert habe ich vom direkten Transfer in meinen Arbeitsalltag. Die Feedbacktechniken aus dem Modul Cross Cultural Competencies setze ich heute beispielsweise bei der Führung meines Teams ein. Ebenso wertvoll war der Austausch mit Mitstudierenden aus ganz anderen Branchen. Zu erleben, wie sie mit ähnlichen Situationen umgehen, hat meinen Horizont erweitert und mir neue Perspektiven eröffnet.
Meine Stelle ist dieselbe geblieben, ich arbeite weiterhin als Leiter Administration bei der AMAG Letzigrund. Verändert hat sich, wie ich arbeite. Ich gehe komplexe Fragen heute strukturierter und datenbasierter an und traue mir zu, mich in völlig fremde Themen einzuarbeiten.
Was sind deine zukünftigen Pläne? Möchtest du deine Forschung weiterverfolgen?
Eine feste Richtung habe ich bewusst noch nicht festgelegt. Nach zwei intensiven Jahren neben einem Arbeitspensum von 100 % lasse ich mir Zeit für den nächsten Schritt. Das Thema lässt mich aber nicht los. Meine Arbeit wurde kurz vor den kantonalen Abstimmungen vom 14. Juni 2026 abgeschlossen, bei denen die Wohnschutzinitiative und die Wohnungsinitiative abgelehnt und die Gegenvorschläge angenommen wurden. Spannend wäre, in ein bis zwei Jahren zu untersuchen, ob sich das Investitionsverhalten dadurch verändert. Ob ich das vertiefe, lasse ich offen.
Welchen Rat würdest du denjenigen geben, die vor der Herausforderung ihrer Bachelorarbeit stehen?
Sucht euch eine Frage, die euch wirklich neugierig macht, auch wenn sie nicht aus eurem Berufsalltag stammt. Diese Neugier trägt durch die zähen Phasen. Prüft bei jedem Kapitel, ob es zur Beantwortung eurer Forschungsfrage beiträgt. So behaltet ihr den roten Faden und verliert den Überblick nicht. Und plant grosszügige Reserven ein, denn manchmal dauert ein Arbeitsschritt dreimal so lange wie geplant.
